Mietrecht Kündigungsschutz: Was Vermieter wissen müssen
27. Februar 2026 · 8 Min. Lesezeit
Der Kündigungsschutz im deutschen Mietrecht ist umfassend und schützt Mieter vor willkürlichen Vertragsbeendigungen. Für Vermieter bedeutet dies: Eine Kündigung ist nur unter strikten Voraussetzungen zulässig. Wir erklären die wichtigsten Regelungen des §573 BGB.
§573 BGB: Die Grundlagen des berechtigten Interesses
Nach §573 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das Gesetz nennt in Absatz 2 drei anerkannte Gründe:
- Eigenbedarf (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der Vermieter oder ein Familienangehöriger benötigt die Wohnung zum Selbstbezug.
- Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Der Vermieter könnte durch die Vermietung erhebliche Nachteile erleiden.
- Vertragsverletzung des Mieters (§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Zahlungsverzug oder andere schwerwiegende Verstöße gegen den Mietvertrag.
Die Kündigung muss zudem unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Mieters als angemessen erscheinen (§573 Abs. 1 BGB). Diese sogenannte „Interessenabwägung" prüft das Gericht im Falle eines Rechtsstreits.
Eigenbedarfskündigung: Anforderungen und Voraussetzungen
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund für eine zulässige Kündigung. Doch nicht jeder Bedarf ist ein „berechtigter" Eigenbedarf. Voraussetzungen sind:
- Die Wohnung wird tatsächlich für den Eigenbedarf des Vermieters oder eines nahen Angehörigen benötigt.
- Der Bedarf ist konkret und nicht nur allgemein behauptet.
- Der Bedarf ist dringend und nicht nur wünschenswert.
- Der Vermieter muss nachweisen können, dass er die Wohnung nutzen wird (z.B. durch Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs).
Wichtig: Der Vermieter muss in der Kündigung den Eigenbedarf konkret benennen. Bei Gerichtsverfahren muss er den Bedarf glaubhaft machen und darlegen, warum eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters ausfällt.
Kündigungsfristen im Überblick
Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach §573c BGB und der Dauer des Mietverhältnisses:
- Bis 5 Jahre: 3 Monate zum Monatsende
- 5 bis 8 Jahre: 6 Monate zum Monatsende
- Mehr als 8 Jahre: 9 Monate zum Monatsende
Abweichende Vereinbarungen können im Mietvertrag getroffen werden, dürfen aber nicht zuungunsten des Mieters von den gesetzlichen Fristen abweichen. Für Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (sog. „Mietpreisbremse-Gebiete") gelten zusätzliche Schutzvorschriften.
Häufig gestellte Fragen
Was passiert bei missbräuchlicher Eigenbedarfskündigung?
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, um den Mieter loszuwerden, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann auf Feststellung der Wirksamkeit des Mietvertrags klagen. Bei vorsätzlicher Täuschung können sogar Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter entstehen. Der Mieter hat Anspruch auf Räumungsfristen und möglicherweise auf Entschädigungen.
Kann ich als Vermieter bei Eigenbedarf sofort kündigen?
Nein, eine fristlose Kündigung aus Eigenbedarf ist nicht möglich. Der Eigenbedarf rechtfertigt nur eine ordentliche Kündigung mit den gesetzlichen Fristen nach §573c BGB. Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverstößen des Mieters (z.B. Zahlungsverzug über 2 Monatsmieten) zulässig.
Wie lange muss ein Vermieter nach Eigenbedarfskündigung selbst einziehen?
Der Vermieter muss die Wohnung für einen angemessenen Zeitraum selbst nutzen. Nach herrschender Meinung sind dies mindestens 3-5 Jahre. Eine Wiedervermietung kurz nach der Räumung kann als missbräuchlich gewertet werden und Schadensersatzansprüche des gekündigten Mieters auslösen.
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