Energieausweis Pflicht für Vermieter: §16a GEG, Kosten und Bußgelder

Was ist der Energieausweis und warum ist er Pflicht?

Der Energieausweis ist ein amtliches Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes beschreibt. Er zeigt Mietern und Käufern auf einen Blick, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht — und welche Heizkosten sie ungefähr erwarten müssen. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft trat und das frühere EnEV sowie das EEWärmeG abgelöst hat.

Für Vermieter ist der Energieausweis keine Kür, sondern gesetzliche Pflicht. Wer dagegen verstößt, riskiert empfindliche Bußgelder.

§16a GEG: Was Vermieter konkret schulden

§16a GEG regelt die Pflichten bei Vermietung, Verpachtung und Leasing:

• In Inseraten: Energiekennwerte (Energieeffizienzklasse, Endenergieverbrauch/-bedarf, Art des Energieträgers) müssen bereits in kommerziellen Anzeigen angegeben werden — in Print, online und auf Makler-Plattformen.
• Bei der Besichtigung: Der Energieausweis ist potenziellen Mietern unaufgefordert zur Ansicht vorzulegen. Es genügt nicht, ihn nur auf Nachfrage herauszugeben.
• Bei Vertragsschluss: Eine Kopie oder das Original des Energieausweises ist dem neuen Mieter auszuhändigen (§16 Abs. 2 GEG).

Praxishinweis: Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig (§79 GEG). Wer noch einen Ausweis nach alter EnEV hat, sollte prüfen, ob dieser noch gültig ist — abgelaufene Ausweise müssen erneuert werden, bevor eine neue Vermietung erfolgt.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Welcher ist Pflicht?

Es gibt zwei Arten des Energieausweises — und nicht jeder Eigentümer hat die freie Wahl:

Verbrauchsausweis

Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Heizperioden. Kosten: €80–150. Vorteil: günstiger und schneller zu erstellen. Nachteil: Das Ergebnis hängt vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab — ein sparsamer Mieter macht das Gebäude besser aussehen, als es tatsächlich ist.

Bedarfsausweis

Analysiert die Gebäudesubstanz: Wände, Dach, Fenster, Heizungsanlage. Das Ergebnis ist eine technisch berechnete Kennzahl, unabhängig vom Nutzerverhalten. Kosten: €150–500.

Pflicht zum Bedarfsausweis besteht für Wohngebäude, die:

• weniger als 5 Wohneinheiten haben, und
• vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, und
• nicht nachträglich auf den Wärmeschutzstandard der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden.

Für alle anderen Gebäude (5+ Einheiten oder nach 1977 gebaut oder auf 1977-Standard saniert) ist der Verbrauchsausweis zulässig.

Was kostet ein Energieausweis? Kosten im Überblick

Die Kosten trägt der Eigentümer / Vermieter. Eine Umlage auf den Mieter als Betriebskosten ist nicht möglich (§2 BetrKV enthält keinen entsprechenden Posten).

Anbieter: Wer stellt den Energieausweis aus?

Den Energieausweis dürfen nur qualifizierte Fachleute ausstellen, die die Anforderungen des §21 GEG erfüllen:

• Energieberater (z.B. über die Energieeffizienz-Expertenliste der dena)
• Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation
• Online-Plattformen (z.B. Ista, Brunata, ImmoScout24 Energieausweis-Service)
• Schornsteinfeger für bestimmte einfache Ausweise

Für einfache Mehrfamilienhäuser mit Verbrauchsausweis sind Online-Anbieter meist die günstigste und schnellste Lösung — der Ausweis wird innerhalb weniger Werktage per E-Mail geliefert.

Bußgelder: Was bei Verstößen droht

§108 GEG stuft folgende Handlungen als Ordnungswidrigkeiten ein:

• Kein Energieausweis bei Besichtigung vorgelegt
• Keine oder falsche Energiekennwerte im Inserat angegeben
• Kein Aushändigen des Ausweises bei Vertragsschluss
• Ausstellen eines Ausweises durch nicht qualifizierte Person

Das Bußgeld beträgt bis zu €10.000 pro Verstoß. Die Kontrolle obliegt den Baubehörden der Bundesländer. In der Praxis werden Stichproben bei Inseraten und anlassbezogene Kontrollen (z.B. nach Mieterbeschwerden) durchgeführt.

Energieausweis und Pflichtangaben im Inserat: Worauf achten?

Bei kommerziellen Inseraten (ImmoScout24, Immonet, Immowelt, Zeitungsanzeigen) müssen folgende Pflichtangaben gemäß §16a GEG enthalten sein:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizungsanlage
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Fazit: Kein Vermietungsstart ohne gültigen Energieausweis

Der Energieausweis ist eine rechtliche Pflicht, keine bürokratische Formalie. Vermieter, die beim nächsten Mieterwechsel keinen gültigen Ausweis vorliegen haben, riskieren Bußgelder bis zu €10.000 — und einen schlechten Start mit dem neuen Mieter.

Wer mehrere Einheiten verwaltet, sollte die Gültigkeitsdaten aller Energieausweise zentral tracken und rechtzeitig Erneuerungen beauftragen. Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt diese Aufgabe zuverlässig.

Häufige Fragen zum Energieausweis für Vermieter