Mieterhöhung in Hamburg 2026: Was ist nach § 558 BGB erlaubt?

Mieterhöhung: Ein Recht mit klaren Grenzen

Als Vermieter haben Sie das Recht, die Miete anzupassen — aber dieses Recht ist gesetzlich eng begrenzt. Wer die Regeln nicht kennt, riskiert, dass eine Mieterhöhung rechtlich unwirksam ist und das Vertrauensverhältnis mit dem Mieter beschädigt wird.

Die Rechtsgrundlage: § 558 BGB

Das Herzstück des deutschen Mieterhöhungsrechts ist § 558 BGB — die Vergleichsmietenerhöhung. Das Gesetz erlaubt es Vermietern, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. In Hamburg wird dieser Wert durch den offiziellen Hamburger Mietspiegel dokumentiert.

Die 15-Monats-Sperrfrist

Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung zulässig. Das Erhöhungsverlangen muss mindestens zwei Monate vor der gewünschten Wirksamkeit zugestellt werden.

Beispiel: Letzte Erhöhung Januar 2025 → nächste frühestens April 2026.

Die Kappungsgrenze: In Hamburg nur 15 % in drei Jahren

Bundesweit gilt eine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren. In Hamburg wurde die Kappungsgrenze durch Landesverordnung auf 15 % abgesenkt — Hamburg gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Konkret: Bei einer aktuellen Miete von 1.000 € dürfen Sie innerhalb von drei Jahren auf maximal 1.150 € erhöhen — auch wenn der Mietspiegel theoretisch mehr erlauben würde.

Die Hamburger Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt in Hamburg flächendeckend und greift bei Neuvermietungen: Die Startmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für laufende Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse nicht direkt.

Der Hamburger Mietspiegel als Bezugsgröße

Für eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Sie eines der gesetzlich anerkannten Begründungsmittel nutzen:

• Mietspiegel: Der offiziell anerkannte Hamburger Mietspiegel — einfachstes und rechtssicherstes Begründungsmittel.
• Sachverständigengutachten: Für Wohnungen, die im Mietspiegel nicht abgebildet sind.
• Vergleichswohnungen: Mindestens drei vergleichbare Wohnungen benennen — in der Praxis selten verwendet.

So formulieren Sie ein wirksames Mieterhöhungsverlangen

Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und enthalten:

• Angabe der bisherigen und der neuen Miete
• Begründung durch Bezug auf ein Begründungsmittel (z. B. Mietspiegel mit konkreter Zeile)
• Hinweis auf die Zustimmungspflicht des Mieters und die Frist

Der Mieter hat zwei volle Monate nach Zugang Zeit zur Zustimmung. Verweigert er diese, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Fazit: Rechtssicher erhöhen — mit dem richtigen Prozess

Eine Mieterhöhung ist kein administrativer Selbstläufer. Fristen, Begründungspflichten, Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse ergeben ein komplexes Regelwerk. Wer hier Fehler macht, riskiert unwirksame Erhöhungen und Rechtsstreitigkeiten.