Grundsteuer Hamburg 2025: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Die Grundsteuerreform ist die größte Steuerreform seit Jahrzehnten — und sie betrifft jeden Immobilieneigentümer in Deutschland. In Hamburg treten die neuen Bemessungsgrundlagen ab dem 1. Januar 2025 in Kraft. Was ändert sich konkret? Wie werden Vermieter in Hamburg betroffen? Und wie legen Sie die Grundsteuer korrekt auf Mieter um?

Hintergrund: Die Grundsteuerreform 2025

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die bisherige Grundsteuerberechnung auf Basis von Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) verfassungswidrig ist. Die Einheitswerte spiegelten die tatsächlichen Immobilienwerte nicht mehr wider — in Hamburg mit seinen stark gestiegenen Grundstückspreisen besonders deutlich.

Der Gesetzgeber hat die Grundsteuer daher grundlegend reformiert. Die neuen Regelungen gelten bundesweit ab dem 1. Januar 2025.

Das ändert sich 2025

• Neue Bewertungsgrundlage: Grundsteuerwert statt Einheitswert
• Hamburg nutzt das Bundesmodell (kein Landesmodell)
• Neue Steuermesszahlen und angepasste Hebesätze
• Alle Eigentümer erhielten neue Grundsteuerwertbescheide (2022-2024)

Berechnung der Grundsteuer in Hamburg

Die Grundsteuer berechnet sich weiterhin in drei Schritten — aber mit neuen Werten:

Schritt	Formel	Wert (Hamburg)
1. Grundsteuerwert	Bodenrichtwert × Fläche + Gebäudewert	Individuell je Objekt
2. Steuermessbetrag	Grundsteuerwert × Steuermesszahl	0,031‰ (Wohngebäude)
3. Jahresgrundsteuer	Steuermessbetrag × Hebesatz	975% (Hamburg 2025)

Rechenbeispiel

Eine Hamburger Eigentumswohnung mit einem Grundsteuerwert von 200.000 € und Steuermesszahl 0,031‰:

Steuermessbetrag: 200.000 € × 0,031‰ = 6,20 €
Jahresgrundsteuer: 6,20 € × 975% = 60,45 €/Jahr

Hinweis: Dies ist ein vereinfachtes Beispiel. Die tatsächliche Berechnung berücksichtigt Bodenrichtwert, Gebäudetyp, Baujahr und weitere Faktoren.

Hamburger Hebesatz 2025

Hamburg hat den Hebesatz für die Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) auf 975 % festgesetzt. Der Hebesatz für Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) beträgt 220 %.

Im bundesweiten Vergleich liegt Hamburg damit im oberen Mittelfeld. Zum Vergleich: Berlin 810%, München 535%, Köln 515%.

Umlage auf Mieter: So machen Sie es richtig

Die Grundsteuer ist nach §2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskosten — sofern sie im Mietvertrag als solche vereinbart ist. So gehen Sie bei der Umlage vor:

Mietvertrag prüfen: Ist die Grundsteuer als Betriebskosten explizit genannt? Ohne Vereinbarung können Sie nicht umlegen.
Neuen Grundsteuerbescheid einholen: Der aktuelle Bescheid der Finanzbehörde Hamburg zeigt den neuen Jahresbetrag.
Anteilig verteilen: Bei mehreren Mietern wird die Grundsteuer anteilig nach Wohnfläche (oder dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel) verteilt.
In der Betriebskostenabrechnung ausweisen: Die Grundsteuer wird als eigene Position in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufgeführt.
Vorauszahlungen anpassen: Wenn sich die Grundsteuer deutlich verändert hat, passen Sie die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen an.

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Wenn Sie als Vermieter den neuen Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid für fehlerhaft halten, haben Sie die Möglichkeit, Einspruch einzulegen.

Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
Zuständig: Das ausstellende Finanzamt
Form: Schriftlich oder zur Niederschrift beim Finanzamt
Begründung: Konkrete Fehler benennen (z.B. falsche Wohnfläche, falscher Bodenrichtwert)

💡 Empfehlung: Viele Grundsteuerwertbescheide enthalten Fehler bei Wohnflächenangaben oder Nutzungsart. Ein Steuerberater oder Immobilienfachmann kann helfen, Fehler zu identifizieren und den Einspruch zu begründen.

Was Vermieter jetzt konkret tun sollten

Neuen Grundsteuerbescheid 2025 mit dem alten Bescheid vergleichen
Bei erheblicher Abweichung: Einspruch prüfen (Frist 1 Monat)
Mietverträge auf Umlagevereinbarung prüfen
Betriebskostenvorauszahlungen ggf. anpassen
Neue Grundsteuer in die nächste Betriebskostenabrechnung einarbeiten
Bei Erhöhung: Mieter transparently informieren

Häufig gestellte Fragen

Wann tritt die neue Grundsteuer in Hamburg in Kraft?

Die reformierte Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025. Die neuen Grundsteuerbescheide auf Basis der reformierten Bewertung werden ab 2025 von den Finanzämtern verschickt.

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist nach §2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskosten und kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Was ist der Hamburger Hebesatz für die Grundsteuer B 2025?

Hamburg hat den Hebesatz für die Grundsteuer B 2025 auf 975% festgesetzt. Dieser Hebesatz gilt für bebaute Grundstücke und Wohngebäude in Hamburg.

Wie berechnet sich die Grundsteuer nach der Reform?

Die neue Grundsteuer berechnet sich aus: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Hamburg nutzt das Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen. Der Grundsteuerwert basiert auf aktualisierten Bodenrichtwerten und Gebäudewerten.

Muss ich Mieter über die neue Grundsteuer informieren?

Eine gesetzliche Informationspflicht gibt es nicht, aber es ist empfehlenswert, Mieter proaktiv zu informieren, wenn sich die Grundsteuer erheblich verändert und dadurch die Betriebskosten-Vorauszahlungen angepasst werden müssen.

Fazit: Jetzt handeln, Überraschungen vermeiden

Die Grundsteuerreform 2025 betrifft alle Hamburger Immobilieneigentümer. Als Vermieter sollten Sie die neuen Bescheide prüfen, Fehler ggf. anfechten und Ihre Betriebskostenabrechnungen rechtzeitig anpassen. Die Grundsteuer bleibt umlagefähig — aber nur wenn Ihre Verträge und Abrechnungen korrekt aufgestellt sind.