Hausverwaltung kündigen: Fristen, Ablauf und Checkliste für den Wechsel
Schritt-für-Schritt: Wie Sie Ihren Hausverwalter rechtssicher kündigen — für Mietverwaltung und WEG, mit Kündigungsfristen, Abberufungsbeschluss und Übergabe-Checkliste.
Zwei Szenarien: WEG-Verwaltung vs. Mietverwaltung
Der Weg zur Kündigung einer Hausverwaltung unterscheidet sich grundlegend je nach Art des Mietverhältnisses. Der wichtigste Unterschied: Bei der WEG-Verwaltung ist die Abberufung des Verwalters eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft als Kollektiv. Bei der Mietverwaltung kündigt der einzelne Eigentümer seinen Verwaltervertrag.
WEG-Verwaltung
- •Abberufungsbeschluss der Eigentümerversammlung (§26 WEG)
- •Einfache Stimmenmehrheit genügt
- •Amtsverhältnis endet mit Beschluss sofort
- •Dienstvertrag separat kündigen (Fristen beachten)
- •Neuwahl des Verwalters auf gleicher Versammlung möglich
Mietverwaltung
- •Schriftliche Kündigung per Einschreiben
- •Kündigungsfrist aus Verwaltervertrag (meist 3–6 Monate)
- •Häufig: Kündigung zum Jahresende
- •Außerordentliche Kündigung bei wichtigem Grund
- •Alle Unterlagen müssen übergeben werden
Kündigungsfristen: Was gilt rechtlich?
Die Kündigungsfrist für eine Hausverwaltung ist im Verwaltervertrag geregelt. Typische Fristen:
| Art des Vertrags | Typische Frist | Kündigung zum |
|---|---|---|
| Mietverwaltung (kleines Objekt) | 3 Monate | Jahresende oder Quartalsende |
| Mietverwaltung (größeres Objekt) | 6 Monate | Jahresende |
| WEG-Verwaltung (Dienstvertrag) | 3–6 Monate | Jahresende (nach Abberufung) |
| Außerordentliche Kündigung | Keine | Sofort (wichtiger Grund) |
Hinweis: Keine vertragliche Kündigungsregelung? Nach §621 BGB gelten gesetzliche Fristen: Bei monatlicher Vergütung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende; ansonsten 6 Wochen zum Quartalsende.
Außerordentliche Kündigung: Wann ist sie möglich?
Bei schwerwiegenden Verstößen des Verwalters müssen Sie keine Kündigungsfrist einhalten. Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind:
- !Nachgewiesene Untreue oder Unterschlagung von Mieten oder Hausgeld
- !Keine Nebenkostenabrechnung nach wiederholter Mahnung und Fristsetzung
- !Dauerhafte Unerreichbarkeit trotz dringender Schadensfälle
- !Arglistige Täuschung beim Vertragsschluss
- !Schwerwiegende Interessenkonflikte (z.B. Auftragsvergabe an eigene Firma zu überhöhten Preisen)
- !Grobe Nachlässigkeit bei der Verkehrssicherungspflicht
Die außerordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen und den wichtigen Grund benennen. Dokumentieren Sie alle relevanten Vorgänge sorgfältig, bevor Sie kündigen.
Übergabe-Checkliste: Was muss der alte Verwalter herausgeben?
Nach der Kündigung ist der ausscheidende Verwalter verpflichtet, alle Objekt-Unterlagen herauszugeben. Fordern Sie folgende Dokumente schriftlich an:
Der richtige Zeitpunkt für den Wechsel
Der beste Zeitpunkt für einen Verwalterwechsel ist das Jahresende — aus mehreren Gründen:
- ✓Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr wird noch vom alten Verwalter erstellt
- ✓Neue Wirtschaftspläne können direkt für das neue Jahr aufgesetzt werden
- ✓Mieteinzug und Bankverbindungen werden zum Jahreswechsel umgestellt
- ✓Eigentümerversammlungen finden meist im Herbst statt — ideal für Abberufungsbeschlüsse
Wenn Sie zum 1. Januar wechseln möchten, müssen Sie bei einer 6-Monats-Frist spätestens Ende Juni kündigen. Planen Sie ausreichend Zeit für die Suche nach einem neuen Verwalter ein — eine gute Hausverwaltung ist gefragt.
Häufige Fragen: Hausverwaltung kündigen
Wie kündige ich eine Hausverwaltung?
Bei Mietverwaltung: Schriftliche Kündigung per Einschreiben unter Einhaltung der vertraglichen Frist. Bei WEG: Abberufungsbeschluss der Eigentümerversammlung nach §26 WEG mit einfacher Mehrheit.
Wie lang ist die Kündigungsfrist?
Meist 3–6 Monate zum Jahresende, je nach Vertragsgestaltung. Ohne vertragliche Regelung gilt §621 BGB. Bei außerordentlicher Kündigung aus wichtigem Grund: keine Frist.
Kann ich außerordentlich kündigen?
Ja, bei wichtigem Grund (Untreue, schwerwiegende Pflichtverletzung, Unerreichbarkeit). Die Kündigung muss schriftlich mit Begründung erfolgen.
Welche Unterlagen muss der alte Verwalter übergeben?
Alle Mietverträge, Abrechnungen, Korrespondenz, Wartungsunterlagen, Versicherungsdokumente, Schlüssel, Bankzugänge und bei WEG: Hausgeldkonten und Beschlussbuch.
Bereit für den Wechsel?
Wir begleiten Sie durch den gesamten Verwalterwechsel — von der Kündigung über die Dokumentenübergabe bis zur reibungslosen Übernahme.
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