Mietkaution: Was Vermieter und Mieter wissen müssen (3 Monatsmieten Regel)

Die Mietkaution: Ein Überblick für Vermieter

Die Mietkaution ist für Vermieter eine wichtige Absicherung — für Mieter oft eine finanzielle Hürde. Doch was genau ist erlaubt? Wie hoch darf die Kaution sein? Und welche Pflichten hat der Vermieter bei der Anlage und Rückzahlung? Dieser Leitfaden klärt die wichtigsten Fragen rund um die Mietkaution nach §551 BGB.

Höchstbetrag: 3 Monatsmieten nach §551 Abs. 1 BGB

Der Gesetzgeber hat den Höchstbetrag der Mietkaution klar geregelt: Nach §551 Abs. 1 BGB darf die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Das bedeutet:

Wichtig: Auf die Kaltmiete kommen es an, nicht auf die Warmmiete. Nebenkosten dürfen nicht in die Berechnung der maximalen Kaution einfließen. Eine Kaution von 3 Monatskaltmieten plus Nebenkosten wäre rechtswidrig.

Hinweis: Werden mehrere Mietkautionen verlangt — zum Beispiel für Möbel oder eine Garage zusätzlich zur Wohnungskaution — addieren sich diese. Der Gesamtbetrag darf nicht das Dreifache der Kaltmiete überschreiten.

Kautionskonto: Pflichten des Vermieters nach §551 Abs. 2 BGB

Der Vermieter ist nicht Eigentümer der Kaution — er verwahrt sie nur treuhänderisch. Das hat konkrete Konsequenzen:

Getrennte Anlage auf Kautionskonto

Nach §551 Abs. 2 BGB muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Das Konto muss entweder:

• Auf den Namen des Mieters laufen (Sparbuch auf den Mieter)
• Oder mit einem Treuhandvermerk für den Mieter geführt werden

Das eigene Geschäftskonto des Vermieters oder das Privatkonto sind nicht zulässig. Die getrennte Anlage schützt das Geld vor Zugriffen durch Gläubiger des Vermieters oder im Insolvenzfall.

Verzinsungspflicht

Der Vermieter muss die Kaution verzinsen. Nach §551 Abs. 3 Satz 1 BGB gilt der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Aktuell liegt dieser bei etwa 2,5–3% pro Jahr.

Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Der Vermieter darf sie nicht einbehalten — sie müssen bei Rückzahlung der Kaution ausgekehrt werden.

Rückzahlung: Wann und wie?

Nach §551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kaution unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. "Unverzüglich" bedeutet: Sobald der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat und alle Forderungen des Vermieters geklärt sind.

Voraussetzungen für die Rückzahlung

Der Vermieter darf die Kaution zurückhalten, bis:

• Die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde (Übergabeprotokoll)
• Alle Schlüssel zurückgegeben wurden
• Die Nebenkostenabrechnung erstellt und geprüft wurde
• Eventuelle Schäden festgestellt und bewertet wurden
• Offene Mietforderungen geklärt sind

Fristen für die Rückzahlung

Die gesetzliche Jahresfrist für die Nebenkostenabrechnung nach §556 Abs. 3 Satz 1 BGB gibt auch den Rahmen für die Kautionsrückzahlung vor: In der Regel sollte die Kaution innerhalb von 3–6 Monaten nach Mietende zurückgezahlt werden. Nur bei komplexen Schadensfällen oder strittigen Nachzahlungen kann die Rückzahlung länger dauern — der Vermieter muss dies dann aber begründen und nachweisen.

Rückzahlung inklusive Zinsen

Bei der Rückzahlung muss der Vermieter nicht nur die eingezahlte Kaution, sondern auch die angefallenen Zinsen auskehren. Die Berechnung erfolgt pro rata temporis — also für den tatsächlichen Zeitraum der Hinterlegung.

Beispiel: Bei einer Kaution von €3.600 und einem Zinssatz von 3% über 2 Jahre beträgt die Zinszahlung €216. Der Mieter erhält also €3.816 zurück.

Häufige Fehler und Fallstricke

Viele Vermieter machen Fehler bei der Kaution, die teuer werden können:

Fehler 1: Zu hohe Kaution verlangen

Eine Kaution über 3 Monatskaltmieten ist unwirksam. Der übersteigende Teil muss sofort zurückgezahlt werden. Wenn der Vermieter die zu hohe Kaution behält, kann der Mieter Schadensersatz wegen mutwilliger Verzögerung verlangen (§551 Abs. 4 BGB).

Fehler 2: Kein separates Kautionskonto

Wer die Kaution auf dem eigenen Konto belässt, verstößt gegen §551 Abs. 2 BGB. Bei Insolvenz des Vermieters ist das Geld dann nicht mehr geschützt. Auch hier droht Schadensersatz.

Fehler 3: Zu späte Rückzahlung

Wer die Kaution ohne triftigen Grund lange zurückhält, muss Verzugszinsen zahlen. Der Verzugszinsatz beträgt aktuell Basiszins (1,27%) plus 5 Prozentpunkte, also 6,27% p.a. (§288 Abs. 1 BGB).

Fehler 4: Zinsen nicht ausschütten

Die Zinsen auf die Kaution gehören dem Mieter. Wer sie einbehält, macht sich schadensersatzpflichtig.

Die Mietkaution in 3 Raten nach §551 Abs. 2 Satz 2 BGB

Der Gesetzgeber hat Mietern eine Erleichterung geschaffen: Die Kaution kann in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Der Mieter muss dies nicht beantragen — es ist sein Recht. Der Vermieter kann die Ratenzahlung nicht verweigern.

Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten mit den nächsten Monatsmieten. Bis zur vollständigen Zahlung steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung zu — aber kein Kündigungsrecht wegen unpünktlicher Kautionszahlung.

FAQ: Mietkaution für Vermieter

Fazit: Kaution korrekt handhaben

Die Mietkaution ist kein zusätzliches Einkommen für den Vermieter, sondern eine treuhänderische Verwahrung. Wer die Regeln des §551 BGB beachtet — Höchstbetrag von 3 Monatsmieten, getrennte Anlage auf Kautionskonto, Verzinsung und rechtzeitige Rückzahlung — vermeidet rechtliche Probleme und schützt sich selbst und den Mieter.