Ratgeber · 10 min Lesezeit
Mietkaution zurückhalten: Was Vermieter einbehalten dürfen — und was nicht
Februar 2026 · einfach verwaltet.
Nach dem Auszug eines Mieters stellt sich für viele Vermieter die Frage: Was darf ich von der Mietkaution einbehalten? Welche Schäden kann ich abziehen? Und wann muss ich die Kaution zurückzahlen? Dieser Leitfaden klärt die rechtliche Grundlage nach §551 BGB und gibt praktische Orientierung für den Vermieteralltag.
Die rechtliche Grundlage: §551 BGB
Die Mietkaution ist in §551 BGB geregelt. Der Höchstbetrag beträgt drei Monatsnettomieten (§551 Abs. 1 BGB). Die Kaution muss auf einem separaten Treuhandkonto verwahrt und verzinst werden (§551 Abs. 2 BGB). Über die Rückgabe schweigt das Gesetz weitgehend — es spricht lediglich von einer Rückzahlung „nach Beendigung des Mietverhältnisses".
In der Praxis hat die Rechtsprechung konkretisiert: Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten. Er muss entweder innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Auszug abrechnen oder konkrete, noch offene Ansprüche benennen, die eine längere Prüfung rechtfertigen.
Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Vermieter dürfen die Kaution nur für berechtigte Forderungen einbehalten. Dazu gehören:
1. Offene Mietrückstände
Hat der Mieter Miete schuldig geblieben, darf der Vermieter diesen Betrag von der Kaution einbehalten. Voraussetzung: Die Forderung muss klar dokumentiert sein (Kontoauszüge, Mahnungen). Auch ausstehende Betriebskostennachzahlungen aus bereits erstellten Abrechnungen sind abzugsfähig.
2. Schäden über die normale Abnutzung hinaus
Vermieter können Kosten für Schäden geltend machen, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Beispiele:
- Löcher in Wänden (über handelsübliche Größe)
- Tierschäden am Bodenbelag oder an Türen
- Eingebaute Schäden an Küche oder Bad
- Verbrennungsflecken auf dem Parkett
Wichtig: Der Vermieter muss die Schäden nachweisen können — mit Fotos vom Einzug und Auszug sowie einem Kostenvoranschlag oder einer Rechnung für die Beseitigung.
3. Fehlende oder nicht zurückgegebene Schlüssel
Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel zurück, kann der Vermieter die Kosten für Austausch von Schlössern und neue Schlüssel von der Kaution abziehen. Der Aufwand muss nachgewiesen werden (Rechnung des Schlüsseldienstes oder Schlossers).
Was darf NICHT von der Kaution abgezogen werden?
Schönheitsreparaturen bei unwirksamen Klauseln
Seit mehreren BGH-Urteilen (u. a. VIII ZR 185/14 von 2015) gilt: Starre Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind in vielen Fällen unwirksam. Das betrifft vor allem „Fristenklauseln" (z. B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume streichen") ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands. Ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam, kann der Vermieter Schönheitsreparaturen nicht von der Kaution einbehalten.
Achtung: Prüfen Sie Ihre Schönheitsreparaturklausel vor der Kautionsabrechnung sorgfältig. Im Zweifel gilt: Rechtliche Beratung einholen, bevor Sie Abzüge vornehmen.
Normale Abnutzung (vertragsgemäßer Gebrauch)
Gebrauchsspuren, die durch normale Nutzung entstehen, darf der Vermieter nicht von der Kaution abziehen. Dazu gehören:
- Leichte Kratzer in Bodenbelägen
- Verblassung von Tapeten durch Sonneneinstrahlung
- Kleine Nagel- oder Schraubenspuren in normaler Anzahl
- Farbveränderungen durch normale Nutzung
Vorhandene Mängel beim Einzug
Schäden, die bereits beim Einzug dokumentiert waren (im Übergabeprotokoll festgehalten), können nicht vom auszugswilligen Mieter verlangt werden. Deshalb ist ein sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Einzug essenziell.
Die Rückgabefrist: Wann muss die Kaution zurück?
Eine starre gesetzliche Frist existiert nicht. Die Rechtsprechung hat jedoch herausgearbeitet: Nach Schlüsselübergabe und Ende des Mietverhältnisses sollte der Vermieter die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monatenzurückzahlen oder eine konkrete Abrechnung vorlegen.
Ausstehende Nebenkostenabrechnungen können eine längere Einbehaltfrist rechtfertigen — aber nur für den entsprechenden Teilbetrag. Den Rest muss der Vermieter unverzüglich zurückzahlen.
Nach sechs Monaten ohne konkreten Grund gerät der Vermieter in Verzug und schuldet dem Mieter Verzugszinsen nach §288 Abs. 1 BGB (Basiszinssatz + 5 Prozentpunkte, derzeit ca. 7,37% p.a.).
Verzinsungspflicht: Die Zinsen gehören dem Mieter
Die auf einem Kautionskonto angesammelten Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen bei der Rückzahlung ausgekehrt werden. Die Pflicht zur Verzinsung ergibt sich aus §551 Abs. 2 BGB. Der Zinssatz orientiert sich am üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
FAQ: Mietkaution zurückhalten
Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?
In der Praxis haben Vermieter 3 bis 6 Monate Zeit. Danach müssen konkrete Ansprüche benannt sein, die eine längere Einbehaltung rechtfertigen. Andernfalls drohen Verzugszinsen.
Was kann der Vermieter von der Kaution abziehen?
Zulässig: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung, fehlende Schlüssel, offene Nebenkostennachzahlungen. Nicht zulässig: Schönheitsreparaturen bei unwirksamen Klauseln, normale Gebrauchsspuren, Vorschäden aus dem Übergabeprotokoll.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution zu Unrecht einbehält?
Der Mieter kann die Kaution zuzüglich Verzugszinsen (§288 Abs. 1 BGB) einklagen. Bei bewusst unberechtigtem Einbehalt kann zusätzlich Schadensersatz geltend gemacht werden.
Fazit: Kautionsabrechnung rechtssicher gestalten
Die Kautionsabrechnung ist fehleranfällig — und für Vermieter ein häufiger Streitpunkt. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren: Sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Einzug, klare Fotodokumentation beim Auszug, rechtlich geprüfte Mietvertragsklauseln und eine transparente Abrechnung innerhalb von sechs Monaten.
Kautionsverwaltung ohne Risiko — mit einfach verwaltet.
Wir verwalten Mietkautionen rechtssicher: Vom Übergabeprotokoll bis zur vollständigen Abrechnung nach dem Auszug. Dokumentiert, transparent und ohne versteckte Gebühren.
Angebot anfordern