Befristeter Mietvertrag nach §575 BGB: Voraussetzungen & Risiken 2026

Q: Wann ist ein befristeter Mietvertrag nach §575 BGB zulässig?

Ein Zeitmietvertrag nach §575 BGB ist nur in drei Fällen zulässig: (1) Eigenbedarf — der Vermieter oder ein Familienmitglied will die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen. (2) Umbau/Abriss — die Wohnung soll wesentlich umgebaut oder abgerissen werden. (3) Vermietete Werkswohnung — der Mieter ist Arbeitnehmer des Vermieters. Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Q: Kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Ja, ein Zeitmietvertrag kann auf Wunsch des Mieters bis zum Fristende verlängert werden. Der Mieter hat nach §575a BGB das Recht, von Anfang an eine Verlängerung von bis zu 4 Jahren zu verlangen, wenn berechtigte Interessen (Arbeit, Schule, persönliche Umstände) dies erfordern. Außerdem kann der Vermieter formlos eine Verlängerung anbieten.

Ein befristeter Mietvertrag ist im deutschen Mietrecht die Ausnahme, nicht die Regel. §575 BGB erlaubt ihn nur in eng definierten Fällen. Wer diese Regeln missachtet, erhält keinen Zeitmietvertrag — sondern einen unbefristeten mit allen Konsequenzen.

Grundregel: Mietverträge sind unbefristet

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor willkürlicher Beendigung des Mietverhältnisses. §573 BGB erlaubt die Kündigung nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters (Eigenbedarf, Vertragspflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung). Reine Zeitablaufkündigung ist nicht möglich.

§575 BGB schafft hiervon eine begrenzte Ausnahme: Den Zeitmietvertrag, der automatisch mit Fristablauf endet — aber nur unter strengen Voraussetzungen.

§575 BGB: Die drei anerkannten Befristungsgründe

1. Eigenbedarf (§575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)

Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnraum nutzen. Der Eigenbedarf muss bereits bei Vertragsschluss konkret geplant sein — eine spätere Änderung der Lebensplanung genügt nicht.

2. Wesentlicher Umbau oder Abriss (§575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Der Vermieter will das Gebäude so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch das fortbestehende Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Einfache Renovierungen genügen nicht — der Umbau muss die Nutzung der Wohnung während der Bauzeit faktisch ausschließen.

3. Dienstwohnung / Vermietete Werkswohnung (§575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

Der Vermieter will die Wohnung an einen noch zu bestimmenden Nachmieter vermieten, der als Arbeitnehmer bei ihm beschäftigt ist oder bei ihm beschäftigt werden soll. Dieser Befristungsgrund ist in der Praxis selten.

Formvorschrift: Schriftliche Mitteilung des Befristungsgrunds

§575 Abs. 1 S. 2 BGB schreibt vor: Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Diese Mitteilung kann im Mietvertrag selbst erfolgen oder als gesondertes Schreiben, das gleichzeitig mit dem Mietvertrag übergeben wird.

Risiko: Fehlt die schriftliche Mitteilung des Befristungsgrunds — auch wenn der mündliche Grund anerkannt wäre — gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§575 Abs. 1 S. 3 BGB). Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann nur noch ordentlich kündigen.

Auskunftsrecht des Mieters (§575 Abs. 3 BGB)

Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf der Mietzeit verlangen, dass der Vermieter ihm Auskunft erteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Gibt der Vermieter keine oder falsche Auskunft, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Verlängerungsrecht des Mieters (§575a BGB)

Auch bei wirksamer Befristung hat der Mieter unter bestimmten Umständen ein Recht auf Verlängerung:

Erhebliche Schwierigkeit, Ersatzwohnraum zu finden (§574 BGB analog)
Gesundheitliche Gründe oder besondere Härte
Schulpflichtige Kinder oder Pflegebedürftigkeit

Der Mieter muss das Verlängerungsverlangen spätestens zwei Monate vor Vertragsende geltend machen (§575a Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann die Verlängerung ablehnen, wenn sein berechtigtes Interesse überwiegt — darüber entscheidet im Streitfall das Gericht.

Häufige Fehler beim Zeitmietvertrag

Kein konkreter Befristungsgrund: „Wir wollen die Wohnung vielleicht irgendwann selbst nutzen" genügt nicht. Der Eigenbedarf muss bei Vertragsschluss ernsthaft und konkret beabsichtigt sein.
Mündliche Befristungsmitteilung: Jede mündliche Abrede ist wertlos — §575 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt Schriftform.
Befristungsgrund fällt nachträglich weg: Fällt der Eigenbedarfsgrund vor Mietende weg (z.B. Familienangehöriger zieht doch nicht ein), kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
Zu kurze Befristung: Eine Befristung unter einem Jahr sollte gut begründet sein — Gerichte beurteilen sehr kurze Laufzeiten kritisch.

Zeitmietvertrag vs. Staffelmiete vs. Indexmiete

Der Zeitmietvertrag nach §575 BGB ist nicht zu verwechseln mit:

Staffelmietvertrag (§557a BGB): Unbefristetes Mietverhältnis mit vorab vereinbarten Mietsteigerungen — keine zeitliche Begrenzung des Mietverhältnisses selbst
Indexmietvertrag (§557b BGB): Miete an VPI gekoppelt, ebenfalls unbefristet
Probezeit-Klauseln: Nicht zulässig — das Mietrecht kennt keine Probemietzeit

Praxistipp: Wann lohnt der Zeitmietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag lohnt sich, wenn Sie die Wohnung nach einem klar planbaren Zeitraum selbst benötigen — etwa bei bevorstehendem Renteneintritt, geplantem Rückkehr aus dem Ausland oder konkreter Renovierungsmaßnahme. Wichtig: Planen Sie ausreichend Puffer ein und formulieren Sie den Befristungsgrund im Mietvertrag präzise und vollständig.

Wer lediglich flexibel bleiben will, ohne konkreten Anlass: Lieber unbefristeter Vertrag mit sorgfältig formulierter Eigenbedarfsklausel — das ist rechtssicherer als ein angreifbarer Zeitmietvertrag.

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Wann ist ein befristeter Mietvertrag nach §575 BGB zulässig?

Ein Zeitmietvertrag ist nur in drei Fällen zulässig: (1) Eigenbedarf — der Vermieter oder ein Familienangehöriger will die Wohnung selbst nutzen. (2) Wesentlicher Umbau oder Abriss. (3) Dienstwohnung für einen zukünftigen Arbeitnehmer. Der Befristungsgrund muss schriftlich im Vertrag mitgeteilt werden.

Was passiert, wenn ein befristeter Mietvertrag unwirksam ist?

Ist die Befristung nach §575 BGB unwirksam — weil kein anerkannter Befristungsgrund vorliegt oder er nicht schriftlich mitgeteilt wurde — gilt der Mietvertrag als unbefristet. Der Mieter genießt dann vollen Kündigungsschutz nach §573 BGB.

Kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter ein Verlängerungsrecht (§575a BGB) — z.B. bei erheblicher Schwierigkeit, Ersatzwohnraum zu finden, oder bei Härtefällen. Das Verlängerungsverlangen muss spätestens zwei Monate vor Vertragsende geltend gemacht werden.