Vermieter-Handbuch 2026: §556, §558 BGB, Energieausweis und WEG-Reform
Die rechtlichen Anforderungen an Vermieter wachsen. 2026 müssen Sie §558 BGB bei Mieterhöhungen beachten, §556 BGB korrekt umsetzen, den Energieausweis nach §16a GEG vorlegen und die WEG-Reform im Blick behalten. Dieser Leitfaden fasst alles Wesentliche zusammen.
§558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Mieterhöhung ist eines der sensibelsten Themen im Mietverhältnis. §558 BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen Sie als Vermieter die Miete erhöhen dürfen.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
- ✓ Die Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert (§558 Abs. 1 BGB)
- ✓ Die neue Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
- ✓ Die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren wird eingehalten (in angespannten Märkten: 15 %)
- ✓ Das Erhöhungsverlangen ist schriftlich und begründet
Begründungsmittel nach §558a BGB
Sie müssen Ihr Erhöhungsverlangen begründen. Anerkannte Begründungsmittel sind:
- Mietspiegel — Der qualifizierte Mietspiegel ist das wichtigste Instrument. Er gibt die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen an.
- Sachverständigengutachten — Ein vereidigter Sachverständiger kann die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
- Vergleichswohnungen — Drei vergleichbare Wohnungen im selben Ort mit ähnlicher Ausstattung können als Referenz dienen.
- Mietdatenbank — Von Gemeinde oder Interessenvertretungen geführte Datenbanken.
Der Mieter hat nach §558b BGB zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Verweigert er die Zustimmung, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen — jedoch nur innerhalb von 3 weiteren Monaten.
§556 BGB: Nebenkostenabrechnung korrekt erstellen
§556 BGB regelt die Betriebskosten und deren Abrechnung. Fehler hier können teuer werden — entweder durch den Verlust von Nachzahlungsansprüchen oder durch Bußgelder.
Die 12-Monats-Frist: Entscheidend für Nachzahlungen
Nach §556 Abs. 3 BGB müssen Sie die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Versäumen Sie diese Frist:
⚠️ Wichtig: Fristversäumnis hat Folgen
- • Nachzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter erlöschen
- • Guthaben des Mieters muss trotzdem erstattet werden
- • Der Mieter kann die Vorauszahlung auf Null reduzieren
Umlagefähige Betriebskosten nach der BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend auf, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Zu den wichtigsten gehören:
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Kosten der Erstausstattung.
§16a GEG: Energieausweis-Pflichten für Vermieter
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Vermieter zur Vorlage des Energieausweises. §16a GEG regelt die konkreten Pflichten bei Wohnungsvermietung.
Was §16a GEG von Ihnen verlangt
Bei Inserierung
In kommerziellen Immobilienanzeigen müssen die Energieeffizienzklasse, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der Hauptenergieträger und das Baujahr des Gebäudes angegeben werden.
Bei Besichtigungen
Der Energieausweis muss potenziellen Mietern bei der Besichtigung unaufgefordert zugänglich gemacht werden — nicht erst auf Nachfrage.
Bei Vertragsabschluss
Spätestens bei Abschluss des Mietvertrags muss dem Mieter eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden.
Verstöße gegen §16a GEG können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 15.000 € geahndet werden. Stellen Sie sicher, dass Ihr Energieausweis aktuell ist — die Gültigkeit beträgt 10 Jahre.
WEG-Reform: Was Wohnungseigentümer 2026 wissen müssen
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform 2020) hat die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwaltern grundlegend modernisiert. Fünf Jahre später sind die Änderungen vollständig in der Praxis angekommen.
Die wichtigsten WEG-Reform-Änderungen im Überblick
Online-Eigentümerversammlungen (§23 WEG)
Eigentümerversammlungen können vollständig online oder hybrid durchgeführt werden. Ein Mehrheitsbeschluss genügt — eine Vereinbarung ist nicht notwendig.
Beschlussfähigkeit ohne Quorum (§25 WEG)
Eigentümerversammlungen sind immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der erschienenen Eigentümer. Frustrierende Wiederholungsversammlungen gehören der Vergangenheit an.
Privilegierter Einbau (§20 WEG)
Einzelne Eigentümer haben einen Anspruch auf Genehmigung für: Ladeinfrastruktur für Elektroautos, barrierefreien Umbau, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss. Die Gemeinschaft kann nicht mehr einfach blockieren.
Verwalterkompetenzen (§27 WEG)
Der Verwalter kann dringende Maßnahmen bis zu einer bestimmten Wertgrenze eigenständig beauftragen. Die Gemeinschaft kann den Rahmen durch Beschluss erweitern oder einschränken.
Zertifizierungspflicht für Verwalter
Auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter einen zertifizierten Verwalter nach §26a WEG bestellen. Dies stellt sicher, dass Verwalter grundlegende fachliche Qualifikationen nachweisen können.
Praktische Checkliste: Jahresaufgaben für Vermieter 2026
Erstes Quartal
- ☐ Nebenkostenabrechnung für Vorjahr erstellen
- ☐ Vorauszahlungen anpassen
- ☐ Steuererklärung: Anlage V vorbereiten
- ☐ Mietspiegel auf Aktualisierungen prüfen
Zweites Quartal
- ☐ Gebäudeversicherung überprüfen
- ☐ WEG-Jahresversammlung vorbereiten (bis 30.06. laut WEG)
- ☐ Energieausweis-Gültigkeit prüfen
- ☐ Mieterhöhungspotenzial analysieren
Drittes Quartal
- ☐ Heizanlage Wartung beauftragen
- ☐ Rauchmelderwartung koordinieren
- ☐ Winterdienst-Regelung prüfen
- ☐ Handwerker-Rahmenverträge prüfen
Viertes Quartal
- ☐ Jahresendablesungen beauftragen
- ☐ Betriebskosten-Vorschau für Folgejahr
- ☐ Instandhaltungsrücklage prüfen (WEG)
- ☐ Grundsteuer-Bescheid prüfen
Diese Checkliste gibt eine Orientierung — individuelle Situationen können abweichen. Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt all diese Aufgaben für Sie, termingenau und rechtssicher.
Häufige Fragen für Vermieter 2026
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Nach §558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöht werden (in Gebieten mit Wohnungsmangel 15 %). Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?
Die Nebenkostenabrechnung muss nach §556 Abs. 3 BGB spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Verspätete Abrechnungen führen zum Verlust von Nachzahlungsansprüchen.
Brauche ich zwingend einen Energieausweis?
Ja. Bei jeder Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und dem Interessenten bei Besichtigungen zugänglich gemacht werden. Fehlt er, drohen Bußgelder bis zu 15.000 € nach §16a GEG.
Was ändert sich durch die WEG-Reform für mich als Eigentümer?
Die wichtigsten Änderungen: Eigentümerversammlungen können online stattfinden, Versammlungen sind immer beschlussfähig, und einzelne Eigentümer haben einen Anspruch auf privilegierten Einbau (E-Ladestation, Glasfaser, Rollstuhlrampe).
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