Vermieter Pflichten 2026: Die vollständige Checkliste

Als Vermieter tragen Sie erhebliche gesetzliche Verantwortung. Was müssen Sie tun, was dürfen Sie ablehnen, was können Sie auf den Mieter übertragen? Diese Checkliste gibt eine aktuelle Übersicht — mit Paragraphen und BGH-Urteilen.

1. Grundpflichten nach §535 BGB

Das Mietrecht verpflichtet Sie als Vermieter zur Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und zur Erhaltung dieses Zustands während der Mietzeit (§535 Abs. 1 BGB).

2. Nebenkostenabrechnung (§556 Abs. 3 BGB)

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Bei einem Abrechnungsjahr Januar–Dezember 2025 bedeutet das: Abrechnung bis zum 31. Dezember 2026. Nach dieser Frist können Sie Nachzahlungen nicht mehr verlangen — der Mieter behält jedoch seinen Erstattungsanspruch.

Wichtig: Die Frist ist eine Ausschlussfrist, keine Verjährungsfrist. Versäumen Sie sie, verlieren Sie den Nachzahlungsanspruch unwiederbringlich — auch wenn der Mieter formlos zugestimmt hätte.

3. Heizpflicht: Oktober bis April

Von Oktober bis April müssen Sie sicherstellen, dass die Wohnung auf mindestens 20–22°C heizbar ist (abhängig von Tages- und Nachtzeiten). Diese Pflicht ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (§4 BetrKV) und der Rechtsprechung.

• Mindesttemperatur tagsüber: 20–22°C (je nach Rechtsprechung der Bundesländer)
• Nachts (23:00–6:00 Uhr): mindestens 18°C
• Heizungsausfall: Mängelbeseitigung unverzüglich, Mietminderung ab dem ersten Tag möglich
• Heizkostenabrechnung nach §21 HeizkV — nicht auf Mieter übertragbar

4. Rauchmelderpflicht

In allen 16 Bundesländern gilt die Rauchmelderpflicht. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, funktionstüchtige Rauchmelder in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren zu installieren. In den meisten Bundesländern obliegt die Wartung dem Vermieter, kann aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.

5. Schönheitsreparaturen: Was gilt nach BGH?

Der BGH hat in mehreren Grundsatzurteilen (zuletzt BGH VIII ZR 185/14) klargestellt: Schönheitsreparaturen können nur bei renoviert übergebener Wohnung wirksam auf den Mieter übertragen werden. Unrenoviert übernommene Wohnungen bedeuten: Sie als Vermieter bleiben verantwortlich.

• Starre Fristen (z.B. „alle 3 Jahre streichen") sind unwirksam
• Quotenabgeltungsklauseln ohne Wahlrecht sind unwirksam
• Endrenovierungsklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung: unwirksam
• Wirksam: flexible Fristenpläne bei renoviert übergebener Wohnung

6. Verkehrssicherungspflicht

Als Eigentümer und Vermieter haften Sie für Schäden, die durch mangelhafte Verkehrssicherung entstehen — Treppenhaus, Gehweg, Kellerbeleuchtung, Außenanlagen. Diese Pflicht können Sie vertraglich auf einen Hausmeister oder die Hausverwaltung übertragen, die Letztverantwortung bleibt jedoch beim Eigentümer.

7. DSGVO-Pflichten für Vermieter

Seit 2018 gelten die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das neue Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auch für private Vermieter. Konkret bedeutet das:

• Mieterbewerberdaten dürfen nur so lange gespeichert werden, wie sie für die Entscheidung benötigt werden
• Schufa- und SCHUFA-Bonitätsauskünfte dürfen nur mit ausdrücklicher Einwilligung eingeholt werden
• Mieterdaten dürfen nicht ohne Einwilligung an Dritte weitergegeben werden
• Mieter haben Auskunfts- und Löschungsrechte (Art. 15–17 DSGVO)

8. Energieausweis-Pflichten (§16a GEG 2024)

Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 sind Vermieter verpflichtet, bei Neu- oder Wiedervermietung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. In Inseraten muss die Energieeffizienzklasse angegeben werden. Verstöße können mit bis zu €15.000 Bußgeld geahndet werden.

Zusammenfassung: Was können Vermieter delegieren?

Häufige Fragen zu Vermieter Pflichten