Mietrecht FAQ 2026: Die 20 häufigsten Fragen beantwortet
Von Kündigungsfristen über Mietkaution bis zur Nebenkostenabrechnung — die wichtigsten Mietrechtsfragen für Vermieter und Mieter kompakt und verständlich erklärt.
Hinweis: Diese FAQ bietet allgemeine Informationen zum deutschen Mietrecht. Für rechtliche Beratung im Einzelfall wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Haus- und Grundbesitzerverein in Ihrer Region.
Kündigung & Vertragsende
Wie lange sind die Kündigungsfristen im Mietrecht?
Mieter können mit 3 Monaten Frist zum Monatsende kündigen (§573c BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu sein. Vermieter haben gestaffelte Fristen: 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer, 6 Monate bei 5–8 Jahren, 9 Monate ab 8 Jahren. Eine Kündigung durch den Vermieter erfordert stets einen gesetzlich anerkannten Grund (z.B. Eigenbedarf nach §573 BGB).
Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Eigenbedarf ist zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar sein — ein bloßer Wunsch reicht nicht. Die Kündigungsfristen nach §573c BGB gelten auch hier. Mieter haben unter Umständen ein Widerspruchsrecht bei besonderer Härte.
Kann ein Mieter außerordentlich kündigen?
Ja. Ein Mieter kann bei erheblichen Mängeln, die die Nutzung der Wohnung wesentlich beeinträchtigen, fristlos kündigen (§543 BGB) — wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht reagiert. Auch unzumutbare Vertragsverletzungen durch den Vermieter können eine außerordentliche Kündigung begründen.
Was passiert mit der Mietwohnung bei Tod des Mieters?
Das Mietverhältnis geht gemäß §563 BGB auf Personen über, die zum Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben (Ehe-/Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige). Erben, die das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, können mit einer Monatsfrist außerordentlich kündigen.
Miete & Mieterhöhung
Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig (§558 BGB). Die Miete darf binnen 3 Jahren um maximal 20 % steigen (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: 15 %). Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen — durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§556d BGB) gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von der jeweiligen Landesregierung festgelegt werden. Bei Neuvermietungen darf die Miete dort höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen für Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und die Vormiete.
Wann darf der Mieter die Miete mindern?
Der Mieter darf die Miete mindern, wenn die Wohnung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert (§536 BGB). Typische Beispiele: Heizungsausfall, Schimmelbefall, Wasserschaden, dauerhafter Lärm. Die Minderungsquote hängt von der Schwere des Mangels ab. Voraussetzung: Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter anzeigen.
Was ist bei der Indexmiete zu beachten?
Bei einer Indexmiete (§557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Anpassungen sind nur einmal jährlich möglich und müssen schriftlich erklärt werden. Eine Indexmiete schließt andere Mieterhöhungen (außer für Modernisierungsmaßnahmen) aus, solange der Index gilt.
Mietkaution
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Mietkaution darf gemäß §551 BGB maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Höhere Kautionsvereinbarungen sind unwirksam. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zu zahlen — die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Kautionskonto (Spar- oder Tagesgeldkonto) anzulegen (§551 Abs. 3 BGB). Die Kaution ist insolvenzsicher anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach Mietende hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist, um offene Forderungen zu prüfen und abzurechnen. Diese beträgt nach BGH-Rechtsprechung 3–6 Monate. Der Vermieter darf nur berechtigte Forderungen einbehalten (Schäden, Mietrückstände, offene Nebenkostennachzahlungen). Danach muss er die Kaution mit Zinsen zurückzahlen.
Nebenkosten
Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Betriebskosten sind umlagefähig — z.B. Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Reparaturkosten sind NICHT umlagefähig.
Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung schicken?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zuschicken (§556 Abs. 3 BGB). Verpasst er diese Frist, verliert er seinen Anspruch auf etwaige Nachzahlungen. Der Mieter kann dennoch seine Vorauszahlungen zurückfordern.
Was kann der Mieter tun, wenn er der Nebenkostenabrechnung widerspricht?
Der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich widersprechen (§556 Abs. 3 BGB). Er hat das Recht auf Einsicht in alle Originalbelege. Bei schwerwiegenden formellen Mängeln kann die Abrechnung unwirksam sein.
Instandhaltung & Modernisierung
Wer zahlt die Reparaturen in der Mietwohnung?
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache (§535 BGB). Kleine Instandhaltungen (Kleinreparaturen) können per Vertrag auf den Mieter übertragen werden — maximal ca. €100–150 pro Einzelfall und ca. €200–400/Jahr. Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) sind nur bei wirksamen Vertragsklauseln Sache des Mieters.
Wann ist eine Modernisierung durch den Vermieter zulässig?
Vermieter dürfen Modernisierungsmaßnahmen nach §555b BGB durchführen (z.B. Energieeinsparung, Barrierefreiheit, Verbesserung der Wohnqualität). Sie müssen dem Mieter mindestens 3 Monate vorher ankündigen. Der Vermieter kann anschließend die Jahresmiete um max. 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen (§559 BGB).
Weiterführende Ratgeber
Hausverwaltung, die Mietrecht kennt
Unsere Hausverwaltung übernimmt alle mietrechtlichen Aufgaben — von der Mieterhöhung bis zur Nebenkostenabrechnung. Korrekt, fristgerecht und transparent.
Jetzt kostenlos anfragen →Kostenlos & unverbindlich · Antwort am selben Tag